REIT-y – szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego w Polsce

Niestety, wciąż jesteśmy na szarym końcu państw UE, jeśli chodzi o wszystkie wskaźniki dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych. W Polsce średnia liczba mieszkań na 1000 obywateli to około 365 przy prawie 450 w Unii. Inne wskaźniki, jak średnia wielkość mieszkania czy liczba pokoi, również plasują nas na samym końcu unijnych statystyk. To oczywiste więc, że jednym z priorytetów rządu na obecną kadencję powinno być mieszkalnictwo i realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego. W ocenie przedstawicieli branży nieruchomości bardzo ważnym elementem do tego, aby zadziałał wreszcie program Mieszkanie Plus, zakładający wynajem lokali po konkurencyjnych czynszach, mogą być REIT-y.

Deweloper często nie dysponuje środkami wystarczającymi, żeby wybudować, wynająć i utrzymać nieruchomość. Musi mieć odbiorcę ostatecznego, który będzie gromadzić portfel nieruchomości na wynajem, czyli właśnie REIT (z ang. Real Estate Investment Trust). Proponowane przez Ministerstwo Finansów ulgi podatkowe dla firm inwestujących w najem nieruchomości mogą dać szansę na zaktywizowanie spółek, które do tej pory, widząc potencjał w rynku, jednak w niego nie inwestowały. Przygotowanie dla nich preferencji podatkowych dałoby szansę na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału na rynku nieruchomości. To z kolei pozwoliłoby na zwiększenie dostępności mieszkań.

Dwa zasadnicze cele

Wprowadzenie ustawy o REIT ma realizować dwa zasadnicze cele. Pierwszym z nich jest zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych. Drugi cel zakłada wzrost zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Wprowadzenie do Polski spółek REIT ma na celu wzmocnienie krajowego rynku nieruchomości oraz tym samym zaangażowanie krajowych inwestorów indywidualnych.

Obecnie nieruchomości komercyjne w Polsce sąÄšÂ¨ w ponad 90 proc. w posiadaniu inwestorów zagranicznych. Zatem wprowadzenie legislacji REIT w naszym kraju byłoby kluczowe dla dopuszczenia polskich inwestorów indywidualnych do udziału w rynku nieruchomości komercyjnych, a jednocześnie dałoby im dostęp do stabilnych, długoterminowych przychodów i zachęciło do długoterminowego oszczędzania.

O REIT-ach, czyli wehikułach zarabiających na czynszach za nieruchomości komercyjne, polski inwestor indywidualny wie właściwie tylko tyle, że istnieją. Na świecie są np. jednym z filarów całych systemów emerytalnych.

Regulacje prawne REIT-ów są bardzo zróżnicowane. Każdy kraj ustala swoje wewnętrzne prawo, normujące działalność tego rodzaju podmiotów. Mało tego, w wielu państwach REIT-y nie występują pod tą samą nazwą, lecz kryją się pod inną lub funkcjonują jako ich bliskie odpowiedniki. Na przykład w Holandii odpowiednik REIT-u to… FBI (Fiscale Beleggingsinstelling), w Belgii występują SICAFI, we Francji – SIIC, w Bułgarii – SPIC, we Włoszech – REIF, w Grecji – REIC. Klasyczne REIT-y można spotkać m.in. w USA, które nota bene są ich kolebką, w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Turcji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich (w Dubaju), Hong Kongu oraz Japonii. Największym rynkiem REIT-ów jest rynek amerykański, którego udział w rynku światowym liczy się na podstawie spółek wchodzących w skład indeksu GPR 250 REIT GLOBAL. Wynosi on około 60 proc. Dalsze miejsca zajmują rynek europejski (ok. 15), Australii i Oceanii (ok. 13), Azji (ok. 12) i Afryki (0,5 proc.).

Większa stabilność

Dlaczego warto zainteresować się REIT-ami, skoro w Polsce mamy już fundusze inwestujące w nieruchomości? Przede wszystkim dlatego, że REIT-y są bezpieczniejsze. Zostały bardziej zdywersyfikowane geograficznie i sektorowo oraz mają większą liczbę nieruchomości w swoim portfelu. Niewątpliwie wielką zaletą REIT-ów jest regularna wypłata dywidendy. Jej stabilność wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, jeśli REIT-y nie wypłacą większości swoich przychodów w formie dywidendy, w zależności od danego kraju 75–90 proc. ich wartości, wówczas zostaną podwójnie opodatkowane: na poziomie REIT-u oraz inwestora. Po drugie, wynika to również ze struktury samych przychodów, gdyż warto zaznaczyć, iż w większości przypadków główne źródło przychodu REIT-u stanowią czynsze oraz długoterminowy wynajem. Do sprzedaży nieruchomości dochodzi wyłącznie w razie konieczności dopasowywania portfela inwestycyjnego do warunków rynkowych. Co ciekawe, REIT-y nie są drogą inwestycją, gdyż opłata za zarządzanie nimi waha się od 1 do 5 proc. rocznie, a więc w wielu przypadkach okazują się tańsze od rodzimych, mniejszych funduszy nieruchomości.

W Polsce nie ma obecnie żadnego przedstawiciela z grupy REIT notowanego na Giełdzie Papierów Wartościowych. Jedyny dostępny na naszym rynku odpowiednik REIT-ów działa według prawa austriackiego. Jest to spółka Immoeast AG, w 2008 roku rekordzista na GPW pod względem stopy zwrotu, która później odnotowała gwałtowny spadek, otrzymała rekomendację „0 zł” i została wycofana z obrotu w kwietniu 2010 roku.

Na razie zarabia zagranica

Nie oznacza to jednak, że REIT-y nie są obecne na naszym rynku. Wręcz przeciwnie – inwestują w Polsce i to całkiem prężnie. Na przykład spółka SEGRO, brytyjski REIT notowany na giełdzie w Londynie, obecna jest na naszym rynku od 2006 roku i aktualnie prowadzi kilka dużych projektów, m.in. w Gdańsku, Warszawie, Poznaniu i Łodzi. Posiada już 470 tys. m2 powierzchni magazynowo–produkcyjnej. W tym roku zawarła jedną z największych transakcji na polskim rynku magazynowym, na wynajem 24,5 tys. m2 powierzchni.

Poza tym REIT-y w Polsce zrealizowały i w dalszym ciągu realizują wiele inwestycji. Na przykład w budowie nowoczesnego biurowca Babka Tower, zlokalizowanego w centrum stolicy, uczestniczył ERE REIT. Obecność tego rodzajów podmiotów na naszym rynku, w połączeniu z brakiem dostępu do nich dla rodzimych inwestorów, skutkuje tym, że w generowanych przez nich zyskach korzystają wyłącznie zagraniczni przedsiębiorcy.

Co prawda w Polsce nie da się bezpośrednio inwestować w REIT-y, aczkolwiek można „pośrednio” partycypować w ich wynikach. Za przykład może posłużyć fundusz KBC Index Światowych Nieruchomości, który bazuje na indeksie japońskich oraz europejskich REIT-ów. Jest to fundusz typu zamkniętego, emitujący publiczne certyfikaty, które możemy nabyć na GPW. W ostatnich 12 miesiącach można było zarobić na nim jedynie około 5 proc. Biorąc pod uwagę fundusz, jak i co pewien czas pojawiające się produkty strukturyzowane oparte o REIT-y, rodzima oferta nadal pozostaje bardzo uboga. Co gorsze, jeśli nic nie zmieni się w kwestii regulacji prawnych, a rynek REIT nie zostanie ujednolicony na poziomie całej UE, wówczas prawdopodobnie długo jeszcze przyjdzie nam czekać na zmiany.

Dogodny model inwestowania

Podmioty typu REIT sąÄšÂ¨ atrakcyjne inwestycyjnie także dla drobnych, indywidualnych inwestorów. Bezpieczeństwo inwestowania ma zapewniać́ stawiany przez wiele państw wymóg notowania REIT na rynku regulowanym, czyli giełdowym. Jak pokazały doświadczenia innych krajów, wpłynęło to bardzo pozytywnie na rozwój sektora nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim poprzez napływ środków od inwestorów indywidualnych, którzy nie mieli dotychczas dogodnego modelu inwestycyjnego na tym rynku.

W Polsce także zaczęto dostrzegać́ potrzebę̨ wprowadzenia regulacji dotyczącej spółek typu REIT. Utworzenie takich podmiotów przyczyniłoby się do rozwoju polskiego rynku kapitałowego oraz branży nieruchomości komercyjnych na wynajem, w szczególności poprzez aktywizację polskiego kapitału – zwłaszcza posiadanego przez inwestorów indywidualnych.

We Francji, Irlandii i Hiszpanii przyjęcie regulacji REIT, opartych co do zasady na powyższym modelu funkcjonowania podmiotów tego typu, przełożyło się na sukces ekonomiczny REIT w tych państwach, rozwój rynku nieruchomości komercyjnych oraz wzrost udziału kapitału krajowego w rynku transakcyjnym. Z tego względu przyszła polska regulacja REIT powinna nawiązywać́ do sprawdzonych rozwiązań́ przyjętych w tych państwach.

Dla zapewnienia dobrego startu polskim REIT-om przemyślenia wymaga sposób skutecznego zmotywowania obecnych dużych, zagranicznych inwestorów do upublicznienia posiadanych portfeli nieruchomości o wysokiej jakości. Trudno bowiem wskazać́ efektywną ścieżkę̨ rozwoju rynku REIT, która nie zakłada upublicznienia istniejących portfeli nieruchomości i ewentualne stopniowej redukcji udziału inwestora dominującego – z poziomu około 75 proc. po IPO (pierwsza oferta publiczna), do pozycji mniejszościowej. Kilka takich dużych emisji zakończonych sukcesem dałoby impuls polskiemu rynkowi REIT w jego wczesnej fazie rozwoju i stworzyłoby warunki do jego ekspansji. Kolejne klasy aktywów – takie jak mieszkania na wynajem, domy studenckie itp. – będąÄšÂ¨ zaakceptowane na tym rynku po sukcesie upublicznienia w formule REIT nieruchomości komercyjnych.

W martwym punkcie

Dlaczego kwestia polskich REIT-ów już od jesieni 2018 r. tkwi w martwym punkcie? Dwa lata temu można było przeczytać w krajowych mediach, że ustawa o REIT-ach wejdzie w życie z początkiem 2019 r. Taki termin wynikał z ówczesnego harmonogramu prac sejmowych. Później prace te zostały jednak wstrzymane. Informacje ze strony Sejmu wskazują, że rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości po pierwszym czytaniu na forum Sejmu został skierowany do pracy w komisjach. Od tamtej pory nie ma nowych doniesień dotyczących opisywanego projektu. Mimo dość niespodziewanego wstrzymania prac nad ustawą o firmach inwestujących w najem nieruchomości, jeszcze niedawno można było przeczytać, że weszła ona w życie. To oczywiście błąd rozpowszechniany przez źle poinformowanych dziennikarzy.

Nie można wykluczać, że długotrwała przerwa w pracach nad ustawą o REIT-ach jest wynikiem obiekcji, jakie w odniesieniu do tego projektu zgłaszali niektórzy eksperci. Krytykowali oni jedną ważną zmianę, na którą rząd zdecydował się względem pierwotnych założeń. Zakładała ona rezygnację z nieruchomości komercyjnych jako ważnego obszaru działania polskich REIT-ów (w polskich warunkach prawnych funkcjonować miałyby pod nazwą spółek F.I.N.N). Rząd założył, że takie spółki powinny inwestować przede wszystkim w projekty dotyczące rozbudowy instytucjonalnego rynku wynajmu mieszkań.

W II kwartale 2018 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiły się główne założenia kolejnego projektu ustawy o polskich REIT-ach (funkcjonujący pod nazwą F.I.N.N.). Aktualna treść projektu (odmiennie od poprzedniego) wyklucza możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, magazyny, centra handlowe).

W obecnym kształcie założenia nie przedstawiają szczegółów co do pozostałych wymagań funkcjonowania tych podmiotów. Według założeń, F.I.N.N. ma być spółką akcyjną, notowaną na giełdzie, z kapitałem nie mniejszym niż 50 mln zł. Spółka taka będzie regularnie wypłacać dywidendę. Do jednego z głównych jej zadań należeć będzie uzyskiwanie przychodów z najmu co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych. Spółki będą mogły korzystać z preferencyjnych stawek w podatku dochodowym od osób prawnych i fizycznych. Poza firmami inwestującymi w najem nieruchomości z preferencyjnymi stawkami objęte będą również spółki od nich zależne oraz inwestorzy – akcjonariusze spółek F.I.N.N.

Szczególny status F.I.N.N. ma zapewnić zarówno firmom inwestującym w najem nieruchomości, ich spółkom zależnym oraz inwestorom (akcjonariuszom) F.I.N.N. szereg preferencji podatkowych w podatku dochodowym. Preferencje te mają polegać na:

• odroczeniu obowiązku zapłaty podatku CIT przez spółki typu F.I.N.N. z tytułu uzyskanych dochodów m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia takich nieruchomości – do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy na rzecz inwestorów (akcjonariuszy)
• zastosowaniu preferencyjnej 8,5% stawki podatku CIT od dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych
• w spółkach zależnych od F.I.N.N. przewidywane jest zwolnienie przedmiotowego w podatku CIT z tytułu dochodów uzyskanych z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem wypłaty w określonym terminie dywidendy na rzecz F.I.N.N.
• objęciu zwolnieniem z opodatkowania podatkiem dochodowym (zarówno PIT, jak i CIT) dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w spółki typu F.I.N.N. dla inwestorów (akcjonariuszy) F.I.N.N.

Nie ma piskląt bez gniazda

Obecny brak REIT-ów, połączony z chęcią ludzi do inwestowania w nieruchomości, spowodował m.in. wysyp spółek sprzedających obligacje, certyfikaty, jednostki uczestnictwa, a także ofert zarabiania z gwarancją określonej stopy zwrotu (apartamenty, condohotele). Ryzyko inwestycyjne jest tu dość duże, bo nie ma żadnego systemu regulacyjnego. We wrześniu 2019 roku, KNF wydał negatywny komunikat w sprawie inwestycji alternatywnych w nieruchomości. Przed ryzykiem związanym z inwestowaniem w condohotele w swoim komunikacie ostrzegał także UOKiK .

Natomiast REIT-y to podmioty, które z definicji wypłacają większość zysku w formie dywidendy. Dzięki funkcjonowaniu w ramach restrykcyjnych regulacji prawnych są dość bezpiecznym wehikułem, a co ważne – innym niż fundusze nieruchomościowe, bo mają strukturę otwartą, to znaczy nie zakładają wyjścia z inwestycji. Ponadto ich efektywność określana jest na podstawie stopy dywidendy wypłacanej w przeliczeniu na jedną akcję, a nie zwrotu z inwestycji w określonym horyzoncie czasowym. Dzięki temu, że nie muszą zakładać wyjścia, są mniej podatne na cykle koniunkturalne, bo ważny jest bieżący strumień pieniężny, a nie poziom wyjścia.

Pamiętajmy, że nie ma piskląt bez gniazda, a podstawą do budowania silnego i stabilnego państwa jest rozwiązanie problemów demograficzno-społecznych, które zapewnia obywatelom środowisko do prawidłowego funkcjonowania. Mieszkania powinny być ogólnodostępne oraz powstawać przy współpracy, która polega na doświadczeniu oraz gwarantuje bezpieczeństwo. REIT-y jawią się jako najskuteczniejszy i najbezpieczniejszy model prawno-finansowy i mogą stać się wehikułem, dzięki któremu zaczniemy sobie skutecznie radzić z deficytem mieszkań.