Od lipca przyszłego roku zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska. Ustawa, która w zamyśle prawodawców ma uprościć i sprecyzować przepisy, dodać im przejrzystości oraz „podnieść bezpieczeństwo środków nabywców”. Nie ma szans, by w tym krótkim felietonie omówić wszystkie jej najważniejsze aspekty – z pewnością jeszcze wrócimy do tego tematu – niemniej na bardzo ważną rzecz już dziś trzeba zwrócić uwagę. W gronie przedsiębiorców i ekspertów od lat działających w branży deweloperskiej wiele razy zadawaliśmy sobie pytanie, czy ustawa ta rzeczywiście zredagowana została w sposób przejrzysty, a jej postanowienia są jasne i niebudzące wątpliwości. Niestety, po analizie nowych przepisów odpowiedź nie pozostawia złudzeń. Nieścisłości interpretacyjnych jest dużo i wszystko wskazuje na to, że skutkować one będą zupełnie niepotrzebnymi sporami sądowymi.
Warto przyjrzeć się kilku postanowieniom ustawy, by przeanalizować rzeczywistą skalę jej nieścisłości i wątpliwości legislacyjnych.
Procedura odbioru lokalu rozróżnia wady istotne i wady nieistotne, które mają osobne procedury usuwania. Jednak żadne z tych pojęć nie ma swojej definicji w ustawie. Jak wyjaśnił UOKiK w stanowisku do zgłoszonych w toku konsultacji uwag: „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych, pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario”. Zatem już w założeniu projektowanych przepisów legislator ma świadomość, że będą one powodować spory interpretacyjne!
Z uwagi na brak definicji wady istotnej klient może uznać najbardziej nawet błahy mankament budynku lub mieszkania za posiadający taką wadę. W przypadku braku uznania wady przez dewelopera ma on możliwość usunięcia jej w ramach wykonawstwa zastępczego, co powoduje, że prace w budynku mogą wykonywać ekipy, które nie będą weryfikowane przez generalnego wykonawcę lub inwestora. Co w takim wypadku z gwarancją czy rękojmią?
Druga poważna wątpliwość dotyczy przepisów przejściowych. Tutaj bałagan interpretacyjny jest jeszcze większy, a dotyczy umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy (czyli przed 1.07.2022 r.) i ma związek z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Ustawa zakłada bowiem, iż w przypadku zawarcia chociażby jednej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022 r. inwestycja winna zostać zakończona w ciągu dwóch lat. W przeciwnym razie zastosowanie będą miały przepisy zmienionej ustawy. W jaki sposób zatem stosować w tym przypadku przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
W imieniu całej branży Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który jest twórcą zmian, o interpretację. W odpowiedzi otrzymał informację, że UOKiK… nie jest powołany do wydawania wykładni i wyjaśniania przepisów prawa.
Warto jako podsumowanie przytoczyć orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 15 kwietnia 2003 r.: „Niejasność przepisów jest wyrazem niedostatecznej troski ustawodawcy o podmiotowe traktowanie adresatów prawa, co odbiera [im] (…) poczucie bezpieczeństwa prawnego i skutkuje utratą zaufania do państwa”.
