W Polsce mamy dobrze rozwinięty rynek i nowoczesną branżę deweloperską. Wciąż jednak przed deweloperami stoi dużo barier, które nie pozwalają na sprawniejsze i efektywniejsze działania. Problemy, które powinniśmy mieć na uwadze, są bardzo ważne i najwyższa pora, abyśmy wszyscy zdali sobie sprawę, że bez ich rozwiązania nie staniemy się światową czołówką nowoczesnego budownictwa i nowoczesnych rozwiązań urbanistycznych.
Planowanie zagospodarowania przestrzeni to instrument do zarządzania inwestycjami w taki sposób, aby powstała wartość wspólnego dobra przestrzeni miejskiej. To władza planuje miejskie inwestycje, natomiast inwestor buduje zgodnie z tym planem. Zagospodarowanie przestrzeni nie wynika zatem ani z praw natury, ani z zasad wolnego rynku, ale z polityki prowadzonej w określonych uwarunkowaniach politycznych, prawnych, historycznych, społecznych i gospodarczych. Jego brak zaś powoduje ogólny chaos, którego konsekwencją jest nieumiejętne wykorzystanie przestrzeni.
Od lat poruszanym problemem jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (zaledwie ok. 30 proc. powierzchni kraju jest nimi pokryte). Powstanie nowej infrastruktury mieszkaniowej w oparciu o miejscowe plany oznacza stabilność inwestycyjną i możliwość partycypacji inwestorów w kosztach utrzymania ładu przestrzennego. Niestety, realia zmuszają do budowania na tzw. wuzetkach (WZ – decyzja o warunkach zabudowy). Budowanie na takiej podstawie wiąże się z ryzykiem, że już wydane decyzje są uchylane przez wojewodów czy sądy administracyjne, co powoduje brak stabilności inwestycyjnej. Ponadto decyzje o WZ nie kreują kompleksowych rozwiązań urbanistycznych dla okolicy. Odnoszą się tylko do maksymalnie zawężonego obszaru inwestycji na konkretnej nieruchomości.
Aktualnie obserwujemy kryzys planowania przestrzennego, którego braki widać gołym okiem chociażby w postaci procesu rozlewania się miast. Pozbawione infrastruktury osiedla podmiejskie to niekontrolowany rozrost przedmieść, rozwój tzw. stref peryferyjnych, a przy tym izolacja mieszkańców od instytucji kultury, szkół czy komunikacji. Ten problem w Polsce dotyczy nie tylko wielkich miast, takich jak Warszawa czy Wrocław, lecz także miast średnich i małych. Obecnie każda gmina prowadzi swoje, niezależne działania, często rywalizując ze sobą, przez co nie ma mowy o realizacji jakiejkolwiek sensownej, dużej strategii, na czym cierpią miasta, rozlewające się coraz bardziej na przyległe tereny. Niemal każda dobrze prosperująca gmina chce być ludniejsza i co się z tym wiąże – pobierać podatki od większej liczby mieszkańców. To normalne zjawisko, jednak bez jasnego planu rozwoju może rodzić często negatywne skutki oraz generować ogromne koszty ekonomiczne i społeczne, związane z koniecznością rozbudowy infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.
Konieczność zmiany podstaw prawnych gospodarowania przestrzenią i zmiany praktyki planowania przestrzennego jest oczywista i dostrzegają ją osoby odpowiedzialne za otaczającą nas przestrzeń, uczestnicy postępowań w zakresie jej zagospodarowania i oczywiście jej użytkownicy. Ani architekt czy inwestor, ani przedstawiciel administracji, ani rzecznik inicjatyw obywatelskich nie są wszechwiedzący, ale mogą się spotkać i podążać wspólną drogą. Paradoksalnie, chociaż zaangażowanie mieszkańców i aktywistów w kształtowanie przestrzeni miast rośnie, to wiedza o prawodawstwie przestrzennym pozostaje domeną wąskiego grona ekspertów. Gąszcz przepisów i szczegóły techniczne sprawiają, że sedno sprawy – polityczne, projektowe i finansowe – pozostaje ukryte.
Żeby cokolwiek mogło się zmienić, mieszkańcy muszą zrozumieć, że standardy przestrzeni, w której żyją, nie zależą tylko od kondycji rynku czy dobrej woli dewelopera, ale w największym stopniu od jakości stanowionego prawa miejscowego, jakim są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. To one regulują jakość i rodzaj zabudowy oraz standard przestrzeni publicznej. Tylko mając do dyspozycji dobre, nowoczesne plany urbanistyczne, zatwierdzone przepisami prawa, mieszkańcy miast będą mogli efektywnie wymóc zmiany w swoim otoczeniu. Nie ma sensu o wszystko obwiniać deweloperów, którzy nie są odpowiedzialni za źle działające przepisy prawa i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania. Wszyscy czekają na konkretne działania. Zwłaszcza że budownictwo to koło zamachowe w każdej gospodarce – bez niego nie ma mowy o rozwoju ani inwestycjach. Pozostaje też kwestia stałego deficytu mieszkań, który można ograniczyć przy odpowiednich regulacjach prawnych, a na pewno bardzo pomocne jest prawidłowe planowanie przestrzenne. Polska jako kraj rozwijający się jest idealnym miejscem, by być przykładem nowoczesnych koncepcji urbanistycznych. Jeśli zaczynamy walczyć ze smogiem, to możemy też spróbować powalczyć z urbanistycznym chaosem i bałaganem. Mimo tego, że świat idzie do przodu, warto powrócić do sprawdzonych wzorców i wizji urbanistów z XIX i XX w., bo to wtedy powstały nowoczesne organizmy miejskie, które służą nam często do dziś. Jestem przekonany, że wszyscy w Polsce chcielibyśmy, aby patourbanistyka na zawsze poszła do lamusa.
