Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), w swoim najnowszym raporcie udostępnionym naszej redakcji, pt. „Rynek mieszkaniowy w 2021 roku – podsumowanie i prognozy Polskiego Związku Firm Deweloperskich” szacuje, że w ciągu ostatnich pięciu lat udział 6M, czyli sześciu największych miast, w rozpoczętych budowach spadł z 56,2 do 34,9 proc. Oznaczać to może, że prawdopodobnie już za dwa lata blisko dwie trzecie sprzedaży deweloperskiej będzie pochodziło z mniejszych rynków.
Rekordy sprzedaży za nami
PZFD przewiduje też, że w tym roku nie uda się powtórzyć rekordu sprzedaży mieszkań z 2021 r., kiedy to deweloperzy – według danych JLL, firmy doradczej na rynku nieruchomości – oddali do użytku 165 tysięcy mieszkań. W samych sześciu największych miastach było ich aż 69 tysięcy, więcej sprzedano tylko w 2017 r. Już wtedy jednak deweloperzy nie dysponowali wystarczającą liczbą mieszkań na sprzedaż.
W 6M ich oferta (mieszkań na etapie budowy lub gotowych) spadła w IV kwartale ub.r. o 20 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego – do najniższego poziomu od całej dekady (dane za JLL). Na koniec roku 2021 klienci mogli wybierać z puli już tylko 37,4 tysięcy mieszkań – mniejszej aż o przeszło 20 proc. niż przed rokiem.
Co ogranicza podaż mieszkań? W dużych miastach są to: to brak działek pod zabudowę, przedłużające się procedury administracyjne (zwłaszcza w zakresie decyzji środowiskowych), sceptyczność urzędników wobec budów oraz kolejne utrudnienia wynikające z przepisów rządowych. To wszystko niestety determinuje utrzymywanie się wysokich cen nieruchomości na rynku pierwotnym. Według PZFD w największych sześciu miastach zanotowano w ubiegłym roku średnio ich 17-proc. wzrost.
Będzie drożej
Niestety, ale dalszy wzrost cen mieszkań będzie wynikał głównie z czynników niezależnych od deweloperów. Przede wszystkim z wysokiej inflacji i nie zawsze korzystnych zmian przepisów, które realnie przekładają się na koszty. Na wszystkich rynkach mieszkaniowych, poza rynkiem 6M, bezwzględne koszty budowy odpowiadają za największy udział w cenie.
Choć wzrost cen wyrażony w kwotach bezwzględnych nie będzie aż tak duży, to procentowy – już tak. Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD prognozuje, że w całym 2022 r. ceny mieszkań wzrosną średnio 7-10 proc., przy czym wzrost będzie utrzymywał się powyżej inflacji.
Co determinuje ceny mieszkań?
Najważniejsze czynniki, które wpłyną na wyższe ceny mieszkań w tym roku, niezależne przy tym od samych deweloperów, to brak działek pod zabudowę deweloperską, wysoka inflacja, niestabilność podatkowa i wzrost obciążeń podatkowych, wzrost wymogów dotyczących efektywności energetycznej budynków oraz możliwy – w zakresie warunków technicznych. A także: ograniczenia dotyczące budowy balkonów, tarasów i kondygnacji podziemnych, koszty wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, przejściowe utrudnienia administracyjne z powodu COVID-19 oraz wprowadzenie dodatkowych wymogów związanych z elektromobilnością.
– O ile analiza uwzględnia prognozy inflacyjne oraz dalszy wzrost stóp procentowych, nawet do 4 proc. stopy bazowej, to nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja na Ukrainie i jaki będzie to miało wpływ na rynek mieszkaniowy – mówi Konrad Płochocki.
Z punktu widzenia deweloperów przepisy powinny się tak zmienić, by pozwoliło to na zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę. Ograniczy to wzrost cen mieszkań. Ministerstwo Rozwoju zapowiedziało już ułatwienia w przekształcaniu gruntów pousługowych w mieszkaniowe – rozwiązanie tej kwestii środowisko deweloperskie uważa za „dramatycznie pilne”. Niezbędne są także przyjazne dla rynku zmiany dotyczące istniejących ograniczeń w budowie balkonów, tarasów i kondygnacji podziemnych.
