Na rynku najmu nieruchomości dość częste są sytuacje, gdy pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel), a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący. W takich przypadkach podatnicy mają kłopot z rozliczeniem podatku od towarów i usług, a dokładnie nie wiedzą, czy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia z VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Sprawą postanowił zająć się minister finansów i wydać interpretację ogólną, rozstrzygając pojawiające się wątpliwości.
Punktem wyjścia do ministerialnej analizy był przypadek wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który następnie wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele).
I tu dochodzimy do wątpliwości, a mianowicie jaki charakter ma taka transakcja w przypadku, gdy najem/dzierżawa dokonywana jest przez właściciela nieruchomości na rzecz podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Prowadzenie firmy jest tu czynnikiem kluczowym, bo od tego będzie zależeć skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, że zwolnienie z VAT będzie stosowane, jeśli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
- wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość ma charakter mieszkalny,
- wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
- wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
W związku z tym, że organy podatkowe różnie interpretowały te warunki, minister finansów w swoim dokumencie wyjaśnił, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki VAT. To oznacza nic innego tylko to, że w takiej sytuacji konieczne będzie odprowadzanie do skarbówki 23 proc. VAT. W takiej sytuacji – jak podkreśla MF – nie ma zastosowanie przytoczone zwolnienia z podatku. Wynika to z faktu, że nie jest tu spełniony warunek celu mieszkaniowego, określony w przepisie.
To w takim razie kiedy zwolnienie znajdzie zastosowanie? Minister odpowiedział na to pytanie i podkreślił, że zwolnienie z VAT obejmie wynajem lub dzierżawę nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczonych przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu (chodzi o społeczne agencje zdefiniowane w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego).
Taką wykładnię od momentu wydania interpretacji ogólnej ministra finansów muszą stosować wszystkie organy podatkowe. Interpretacja MF ma bowiem dla nich moc wiążącą.
