Od pewnego czasu ponownie słyszymy zapowiedzi, że może pojawić się jakaś forma podatku katastralnego i chociaż z jednej strony zaprzecza temu resort finansów, to z drugiej – z innych resortów – daje się słyszeć, że wobec sytuacji panującej na rynku nieruchomości, konieczne jest dodatkowe opodatkowanie tych, którzy inwestują w nieruchomości po to, by czerpać z tego zyski, a nie zaspakajać swoje potrzeby mieszkaniowe.
Przede wszystkim ma w tym przypadku chodzić o hurtowe zakupy mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Ale nie tylko. Na rynku od dawna funkcjonuje bowiem grupa inwestorów indywidualnych, którzy dokonują zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych, a zatem po to, by w miarę szybko móc je z zyskiem odsprzedać. To właśnie w te grupy miałby uderzyć nowy podatek. Jaki? Tego ministerialni urzędnicy nie zdradzają, jednak można sobie zadać pytanie – skoro nie chodzi o budzący przerażenie społeczeństwa podatek katastralny, to co to miałoby być?
Bezcenne nieruchomości, bo… nikt ich nie wycenia
Powiedzmy sobie też uczciwie, że wokół podatku katastralnego narosło sporo mitów. Stał się on swoistym straszakiem, który ma budzić przerażenie posiadaczy domów i mieszkań. Co ciekawe, dziś planami rządu związanymi z hipotetycznym wprowadzaniem podatku katastralnego straszą ci sami politycy, którzy kilkanaście lat temu sami nosili się z pomysłami jego wprowadzenia.
Myliłby się jednak ten, kto by zakładał, że to społeczny opór przed wprowadzaniem podatku katastralnego powstrzymuje rządzących przed sięgnięciem po to narzędzie. Powód jest dużo bardziej prozaiczny – do dziś, mimo licznych planów, nie udało się zbudować właściwej bazy pod wprowadzenie takiego podatku, czyli tzw. katastru.
Kataster (w Polsce mówi się o katastrze nieruchomości, który wcześniej był też nazywany katastrem gruntowym i budynkowym) to publiczny (czyli de facto rządowy lub też prowadzony przez samorząd) rejestr gruntów i budynków, zawierający informacje o ich właścicielach (lub władających), a także o wartości tych nieruchomości.
W Polsce funkcjonuje obecnie rejestr nieruchomości prowadzony przez starostów (wcześniej przez Państwową Ewidencję Gruntów). Kłopot jednak w tym, że brakuje mu jednego dość istotnego elementu – danych o wartości nieruchomości. Tej części rejestru, mimo planów sięgających lat 90. ubiegłego wieku, do dziś nie udało się administracji państwowej zbudować. A bez tego o żadnym podatku katastralnym mowy być nie może, bowiem jest on właśnie podatkiem od wartości nieruchomości. Aby móc go wprowadzić trzeba zatem najpierw tę wartość znać.
Podatek od nieruchomości nie jest sprawiedliwy
Teoretycznie, stworzenie tego elementu jest dziś możliwe nawet bez nowych przepisów. Wartość katastralna nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, których korzenie sięgają roku 1989, jest wartością ustalaną w trakcie powszechnej taksacji nieruchomości (okresowo), a jej podstawą jest wycena rzeczoznawcy majątkowego. To właśnie ta wartość jest podstawą naliczania podatku katastralnego w tych państwach, w których podatek taki funkcjonuje. W Polsce nie przeprowadzono dotychczas powszechnej taksacji nieruchomości.
Dziś zamiast katastru opłacamy podatek od nieruchomości, który naliczany jest od powierzchni domu czy mieszkania. Maksymalne stawki określa co roku rząd, chociaż sam podatek pobierany jest przez samorządy, które decydują też o jego wysokości (nie mogą one jednak przekroczyć stawek maksymalnych).
Dla domów mieszkalnych i mieszkań stawki są na tyle niskie, że sam podatek nie stanowi specjalnego obciążenia dla domowych budżetów. Kłopot z nim jest jednak taki, że identyczny podatek płaci posiadacz starej rudery na przedmieściach i właściciel nowoczesnego, drogiego apartamentu w centrum miasta, choć wartość obydwu nieruchomości – a co za tym idzie także możliwości finansowe ich właścicieli – są zdecydowanie różne. W praktyce oznacza to tyle, że posiadacz domu o powierzchni 100 mkw. wartego 100 tys. zł, zapłaci dokładnie taki sam (kwotowo) podatek jak posiadacz stumetrowego apartamentu wartego 800 tys. zł.
Z tego punktu widzenia, podatek katastralny wydaje się być zdecydowanie bardziej sprawiedliwy społecznie niż funkcjonujący obecnie podatek od nieruchomości. W przypadku podatku katastralnego ten, kto posiada jedną, mniej wartą nieruchomość płaci bowiem niższy podatek niż posiadacz drogiego domu czy mieszkania – o osobie posiadającej kilka nieruchomości nie wspominając.
Tu jednak pojawia się kłopot związany z silnym oporem społecznym przeciwko takim rozwiązaniom. Dlatego właśnie prace studialne nad podatkiem katastralnym trwają już ponad dwadzieścia lat, a nadal nie przyniosły one znaczących efektów (w Ministerstwie Finansów istniał nawet przez jakiś czas departament z podatkiem katastralnym w nazwie – Departament Podatków Lokalnych i Katastru).
Da się zbudować system chroniący najbiedniejszych
Dziś w wielu przypadkach posiadaczami mieszkań w centrach miast są nie tylko bogaci przedstawiciele klasy średniej czy wyższej (według rządzących wystarczy do tego już ok. 7 tys. zł dochodu miesięcznie), ale liczne grono osób starszych, utrzymujących się z lichych zusowskich emerytur, których na płacenie podatku katastralnego zwyczajnie nie byłoby stać. Mimo tego bowiem, że w ich rękach znajdują się dość drogie nieruchomości, to z kolei dochody tych osób są obecnie absolutnie nieadekwatne do stanu posiadania.
Tyle tylko, że argument o tym, że podatek katastralny uderzy w osoby o niskich zarobkach jest kolejnym medialnym mitem. Wszystko zależy bowiem od tego, jak taki podatek zostanie skonstruowany.
Po pierwsze system podatku katastralnego może opierać się na stosunkowo niskiej stawce. Po drugie możliwe jest przecież wprowadzenie różnego rodzaju zwolnień o charakterze socjalnym, w czym przecież polscy politycy są mistrzami. Można też pokusić się np. o zwolnienie z takiego podatku części wartości nieruchomości odpowiadającej cenie np. do 50 czy nawet 70 mkw. To oznaczałoby, że podatek byłby płacony tylko albo od nadwyżki (czyli przy mieszkaniu o powierzchni 100 mkw. faktycznie np. od połowy jego wartości), albo od drugiej, trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości. Można też sobie wyobrazić, że niższym podatkiem byłyby objęte osoby w wieku emerytalnym (ale raczej też na jedno tylko mieszkanie, bo znając polską zaradność emeryci szybko staliby się posiadaczami większości nieruchomości w Polsce).
Można też skonstruować odpowiednie zwolnienia lub wyłączenia. Twierdzenie, że podatek katastralny uderzy w osoby najbiedniejsze jest zatem kolejną bzdurą rozpowszechnianą najprawdopodobniej przez tych, którzy faktycznie mogliby na takich zmianach stracić, a zatem przez osoby, których stan posiadania jest więcej niż przyzwoity, a które ze względu na swoją sytuację materialną na zwolnienia i ulgi nie miałyby raczej co w tym przypadku liczyć.
Tymczasem musimy sobie jasno powiedzieć: jeśli chcemy dążyć – a moim zdaniem taki kierunek zmian jest najbardziej pożądany – do zmniejszenia opodatkowania pracy (i każdej innej aktywności zawodowej), to musimy zacząć budować sprawiedliwy system opodatkowania wypracowanego majątku i nadmiarowej konsumpcji. Bez tego nie da się dziś zbudować dobrego systemu podatkowego, który cechowałby solidaryzm społeczny. Pogląd, że da się to zrobić poprzez wzmacnianie progresji w podatku dochodowym jest, moim zdaniem, tyleż powszechny, co anachroniczny. Chociaż z pewnością wygodny dla polityków i osób majętnych, którym łatwiej uciec przed podatkami dochodowymi niż majątkowymi.
To oczywiste. Nikt nie lubi płacić podatków. Ale skoro już trzeba to robić, byłoby dobrze, gdyby system był sprawiedliwy i klarowny. Niestety wiele wskazuje na to, że polski system podatkowy zmierza w dokładnie przeciwnym kierunku.
