Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje ok. 3 milionów mieszkań. Pod tym względem od lat jesteśmy na szarym końcu Europy i musimy to sobie powiedzieć wprost. Trzeba ten dystans jak najszybciej nadrobić. Jeśli chodzi o inne wskaźniki dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych, tutaj również odstajemy od średniej unijnej. W Polsce średnia liczba mieszkań na 1000 obywateli to około 365 przy prawie 450 w Unii. Średnia wielkość mieszkania czy liczba pokoi również plasują nas na samym końcu europejskich statystyk. Wreszcie – jak wynika z danych Eurostatu – Polska na tle innych krajów europejskich ma jeden z najwyższych odsetek osób dorosłych, które wciąż mieszkają z rodzicami – ok. 60 proc.
Poważna alternatywa
Jak niwelować tak dużą lukę mieszkaniową? Jednym ze sposobów może być rozwój rynku najmu instytucjonalnego. Najem instytucjonalny, czyli tzw. PRS (z ang. Private Rented Sector) powinien być poważną alternatywą dla mieszkań własnościowych i jedną z solidnych gałęzi rynku nieruchomości. Tak jak ma to miejsce w państwach o najbardziej rozwiniętych gospodarkach.
Długoterminowy najem to szansa na mieszkanie dla milionów Polaków. Dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, by przy wsparciu bankowego finansowania kupić sobie lokum. Także i dla tych, którzy nie chcą podejmować ryzyka wzrostu kosztów kredytu. Szczególnie w sytuacji, gdy rosną stopy procentowe.
Jakie są korzyści z wynajmu mieszkania od funduszu inwestycyjnego? Przede wszystkim bezpieczeństwo i stabilność. Po pierwsze, mamy do czynienia z jasno określoną stawką czynszu oraz pewnością trwania umowy najmu. Często bonusem w przypadku wynajęcia mieszkania na dłuższy czas są niższe stawki czynszu. Do tego dochodzi możliwość skorzystania ze sprawnego serwisu technicznego, czy też innych usług opcjonalnie dostępnych w budynkach zarządzanych i wynajmowanych przez podmioty instytucjonalne. W obiektach tego typu często powstają wspólne części o charakterze rekreacyjnym czy też cooworkingowym, co w znacznej mierze sprzyja nawiązywaniu lokalnych kontaktów społecznych.
Nic więc dziwnego, że mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego są coraz częściej wybierane przez osoby młode, które z różnych powodów nie chcą brać kredytu hipotecznego. Najemcy otrzymują wyższą jakość obsługi niż w przypadku zwykłego, jednostkowego wynajmowania od osób prywatnych. Tym niemniej stabilność/długoterminowość najmu nie przekreśla możliwości zmiany lokalizacji mieszkania. Część firm oferuje swoje mieszkania w ramach abonamentu. Oznacza to, że informując inwestora odpowiednio wcześniej możemy zmienić wynajmowane mieszkanie również przy przeprowadzce do innego miasta. Stąd ten rodzaj najmu jest popularny wśród wielu specjalistów, którzy są przyzwyczajeni do dużej mobilności, częstych zmian miejsca pracy i zamieszkania. Z najmu instytucjonalnego korzystają również firmy poszukujące pakietów mieszkań dla swoich pracowników.
Rynek najmu instytucjonalnego dopiero u nas raczkuje. Pierwsza tego typu transakcja miała miejsce w 2016 r., kiedy inwestor instytucjonalny dokonał zakupu całego budynku z przeznaczeniem mieszkań na wynajem. W latach 2016 i 2017 jeden fundusz zakupił kilka obiektów w Warszawie i Krakowie. Obecnie na polskim rynku PRS działa już więcej podmiotów, które specjalizują się w tego typu inwestycjach.
Kropla w morzu potrzeb
W Warszawie w lipcu 2021 r. w sektorze PRS funkcjonowało prawie 2,5 tys. lokali – najwięcej w całym kraju. Zgodnie z przewidywaniami w grudniu 2023 r. liczba ta wyniesie niemal 12 tys. Dla porównania mieszkańcy Wrocławia w lipcu 2021 r. mogli korzystać z oferty ponad 1 tys. lokali, a ich udział w całkowitym zasobie mieszkaniowym wynosił jedynie 0,3 proc., z wizją dojścia do 1,2 proc. w grudniu 2023 r. W Poznaniu i w Krakowie obecnie funkcjonuje niewiele ponad 400 lokali, a w Łodzi niecałe 300.
Szacuje się, że pod koniec 2023 r. w Poznaniu – w ramach najmu instytucjonalnego – będzie dostępnych ponad 3 tys. lokali, w Krakowie ponad 2,5 tys., a w Łodzi około 2,3 tys.
Udział tych lokali w całkowitym zasobie mieszkaniowym pod koniec 2023 r. będzie kształtować się podobnie w Poznaniu i w Krakowie, tj. na poziomie 1,2 proc., a w Łodzi ta wartość będzie wynosić jedynie 0,6 proc.
Z kolei w Katowicach i Trójmieście liczba lokali w najmie instytucjonalnym wynosi niemal 700, a w grudniu 2023 r. te wartości powinny wynieść odpowiednio ponad 1,75 tys. lokali i ponad 1,6 tys. lokali mając udział w zasobie mieszkaniowym na poziomie 1,1 proc. i 0,4 proc.
Cały rynek najmu stanowi w Polsce zaledwie kilka procent. W krajach rozwiniętych są to już kilkudziesięcioprocentowe udziały. W zasobach funduszy zajmujących się najmem instytucjonalnym znajduje się zaledwie 6,1 tys. mieszkań. W całym systemie PRS zakontraktowanych lub w budowie jest jeszcze 24,6 tys. lokali, a do końca 2023 r. liczba ta sięgnąć może 33 tys. To bardzo niewiele, biorąc pod uwagę, że ostatnie lata to rekordowa produkcja mieszkań – obecnie w skali roku przekraczamy już ponad 200 tys. wybudowanych mieszkań. Udział PRS-ów w rynku najmu wynosi natomiast ok. 0,5 proc. Jest to więc kropla w morzu potrzeb.
Strategiczny obszar
Sama idea rynku najmu instytucjonalnego jest słuszna i warta realizacji. Działania rządu powinny więc zmierzać do jego rozwoju, a nie likwidacji. Niemniej należy przy tym zaznaczyć, że na rynek mieszkaniowy wszyscy musimy patrzeć jak na jeden ze strategicznych obszarów gospodarczych państwa, takich jak komunikacja, energetyka czy zbrojeniówka. Bez mieszkań państwo nie będzie się w stanie rozwijać. Nadal będziemy mieć również poważne problemy natury demograficznej. Dlatego tak ważna jest współpraca ustawodawcy, rządu i wszystkich uczestników rynku w wypracowaniu takiego modelu, który sprawi, że korzyści płynące z rozwoju tej gałęzi gospodarki przypadną w udziale przede wszystkim polskim, a nie zagranicznym inwestorom. Chodzi o to, by nie okazało się za chwilę, że najmem instytucjonalnym w Polsce zarządzają tylko i wyłącznie fundusze z obcym kapitałem.
Powinno być odwrotnie, dlatego należałoby podjąć takie działania, które zapewniłyby rodzimym firmom dostęp do kapitału gwarantowany przez publiczne instytucje finansowe, jak np. BGK, PKO BP czy Pekao SA. W ten sposób można by zbudować rynek najmu instytucjonalnego zarządzanego przez polskie przedsiębiorstwa, który stanowić mógłby nawet 20 proc. całego rynku nieruchomości. Jednak bez systemowych rozwiązań związanych przede wszystkim z dostępem do kapitału dla polskich firm to się nie uda. Efekt będzie taki, że lwia część tego rynku – który szybciej lub wolniej, ale i tak się będzie rozwijał – przypadnie w udziale zagranicznym funduszom, bo one już na starcie dysponują większymi możliwościami finansowymi.
Krajowe filary
Czy rządzący zdają sobie z tego sprawę? Miejmy nadzieję, że tak. Dwa programy zarządzane przez PFR Nieruchomości – czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz Fundusz Mieszkań dla Rozwoju – pokazują, że wyznaczona została droga, którą warto podążać. W ramach obu tych programów PFR Nieruchomości, we współpracy z deweloperami, inwestuje w całej Polsce na dużą skalę w lokale mieszkaniowe z przeznaczeniem pod najem instytucjonalny lub najem z opcją dojścia do własności. Inwestycje są realizowane m.in. w formie zakupu spółek z nieruchomościami pod budowę lub wynajem mieszkań, nabywania gruntów pod budowę lub wręcz nabycia gotowych budynków czy osiedli przygotowanych przez podmioty zewnętrzne.
Rozwój najmu instytucjonalnego, którego filarami będą firmy z polskim kapitałem sprawi, że rynek mieszkaniowy w naszym kraju zacznie się stabilizować, a liczba nowych mieszkań będzie systematycznie przybywać. Pamiętajmy, że nie ma piskląt bez gniazda, a podstawą do budowania silnego i stabilnego państwa jest skuteczne rozwiązywanie problemów demograficzno-społecznych i zapewnienie obywatelom środowiska do prawidłowego funkcjonowania. Mieszkania powinny być ogólnodostępne oraz powstawać przy współpracy, która polega na doświadczeniu i gwarantuje bezpieczeństwo.
Wejście na rynek funduszy (szczególnie polskich z rodzimym kapitałem) specjalizujących się w tego typu działalności stanowi dużą szansę dla profesjonalizacji najmu oraz na zwiększenie liczby inwestycji, co z kolei zmniejszy lukę mieszkaniową. Tym samym przyczyni się do utrzymania w polskich rękach większości zasobów mieszkaniowych przeznaczonych na wynajem.
