Długoterminowy najem to szansa na mieszkanie dla milionów Polaków. Dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, by przy wsparciu bankowego finansowania kupić sobie lokum. Także i dla tych, którzy nie chcą podejmować ryzyka wzrostu kosztów kredytu. Szczególnie w sytuacji, gdy rosną stopy procentowe. Tym bardziej że należy się liczyć z tym, że podwyżek stóp może być więcej niż dwie, czy nawet trzy.
– Deficyt mieszkań w Polsce jest ogromny. Tylko w pięciu największych polskich miastach brakuje ponad 500 tys. mieszkań. Prognozy mówią zaś, że do roku 2030 wzrośnie on do 1,8 miliona brakujących lokali – mówi Paweł Sztejter, wiceprezes JLL.
Jest tak pomimo tego, że deweloperzy budują coraz więcej i coraz szybciej.
Rachityczny wynajem
Polacy są tak bardzo przywiązani do własnych mieszkań, że cały rynek najmu stanowi zaledwie 16,6 proc. W krajach rozwiniętych są to już kilkudziesięcioprocentowe udziały. Zgodnie z danymi JLL, w zasobach funduszy zajmujących się najmem instytucjonalnym (tzw. PRS, czyli Private Rented Sector) znajduje się zaledwie 6,1 tys. mieszkań, z czego dwa tysiące lokali należy do państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, którym zawiaduje Polski Fundusz Rozwoju.
– Drugi nasz fundusz typu PRS, Fundusz Mieszkań dla Rozwoju, działa trochę inaczej, bo korzysta z dopłat w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus” – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości SA.
W całym systemie PRS zakontraktowanych lub w budowie jest jeszcze 24,6 tys. lokali, a do końca 2023 roku liczba ta sięgnąć może 33 tysięcy. To bardzo niewiele przy ogółem 1,2 mln mieszkań przeznaczonych na wynajem oraz dalszych ok. 700 tysiącach, które w różnej formule udostępnią deweloperzy. Udział PRS-ów w rynku najmu wynosi obecnie zaledwie 0,34 proc. Jest to kropla w morzu potrzeb. Nic też nie wskazuje na to, żeby w ciągu najbliższych lat miał on wzrosnąć powyżej 2 proc. Dlatego jeszcze długo ta działalność będzie niszowa.
– W lipcu tego roku najwięcej w całym kraju lokali w sektorze PRS, bo 2,5 tysiąca, funkcjonowało w Warszawie, ale najwyższe dynamiki wzrostu odnotowuje Wrocław – przybliża ten rynek dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
– W Warszawie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych to zaledwie 2,5 promila, podczas gdy w niedalekim Berlinie szacuje się go na poziomie 34 proc. Nie może więc to mieć przełożenia na obecne ceny mieszkań – wyraża przekonanie Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Fundusze nie wywołały podwyżek cen
Od 2015 r. deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach ok. 420 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni kupili 100–120 tys. mieszkań. Sześć, czy nawet siedem tysięcy mieszkań w najmie instytucjonalnym, z czego duża część to lokale usługowe, pozostaje bez żadnego wpływu na ceny nieruchomości, czym próbują straszyć niektóre media i konkurencyjne podmioty. Rosnące w ostatnim okresie ceny to splot kliku czynników, poza zasięgiem rachitycznego nadal rynku PSR. Złożyły się na nie – oprócz utrzymującej się nierównowagi podaży z popytem – coraz wyższe ceny paliw, materiałów budowalnych i robocizny. Ale także wzrost zakupów mieszkań na rynku wtórnym, w znaczącym stopniu wsparty kredytami (będący sposobem na ucieczkę przed inflacją). Z doświadczeń innych krajów wynika, że w dłuższej perspektywie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku wpływa na ustabilizowanie cen najmu. Wyjątkiem był Berlin. Tam jednak za wzrost odpowiadała błędnie prowadzona polityka mieszkaniowa władz niemieckiej stolicy.
Kolejny mit obalony
Mitem jest również, z fundusze najmu instytucjonalnego „zabierają mieszkania Kowalskim” i wkrótce zdominują rynek najmu. Nie stanie się tak dlatego, że w Polsce inwestorzy instytucjonalni kontraktują nie mieszkania, które znajdują się w bieżącej ofercie deweloperów, ale te, które zostaną oddane do użytkowania w dłuższej perspektywie. Nie interesują ich też na ogół pojedyncze lokale. Natomiast pieniądze uzyskiwane od funduszy (finansowanie w formule tzw. forward funding) pozwalają deweloperom na sprawniejsze rozpoczynanie kolejnych etapów. Dzięki temu więcej lokali trafia na wynajem, a także na sprzedaż. Fundusze PSR robią więc dobrą robotę, zasypując deficyt podaży lokali. Oczywistą jest zaś rzeczą, że wyższa podaż działa na rzecz ograniczenia wzrostów cen i zmniejsza deficyt zasobów mieszkaniowych.
Lokale udostępniane przez fundusze na wynajem mają wiele autów. Jest to zazwyczaj świetna lokalizacja, a budynki i ich otoczenie są „zielone”, ekologiczne. Są też nowoczesne, urządzone w przyzwoitym, często lepszym niż na rynku wtórnym, standardzie. Bywa też, że w częściach tzw. wspólnych organizowane są imprezy kulturalne. To stosunkowa nowość, nie tylko na rynku najmu.
– Przy mieszkaniach na wynajem mamy do czynienia z inną perspektywą spojrzenia na zadowolenie klienta. Najemcy o wiele łatwiej mogą zmienić swoje miejsce zamieszkania niż ma to miejsce w przypadku zakupu mieszkania na własność. Czują się też zachęceni do korzystania z ekologicznych rozwiązań zarówno na etapie budowy budynku, jak i później na etapie zarządzania nim – mówi Sebastian Juszczak, ekspert PZFD.
Dodatkowo lokatorzy mają zapewnioną szybką pomoc techniczną w przypadku jakiejś awarii, co bywa problematyczne nawet w najprężniej działających wspólnotach mieszkaniowych. Charakterystyczną rzeczą, która rzuca się w oczy, jest też istniejąca w okolicy budynków z najmem bogata infrastruktura handlowo-usługowa oraz dobre skomunikowanie z istotnymi dla życia społecznego miejscami.
Kiedy nadejdą REIT-y
Rynek jest jeszcze słaby i szkoda, że tak niedoreprezentowany przez fundusze o polskim kapitale. Tu jednak może pomóc wejście tzw. REIT-ów, specjalnych papierów wartościowych na rynku nieruchomości. Uregulowanie obrotu REIT-ami w Polsce jest ważną inicjatywą legislacyjną, którą warto byłoby podjąć w tym sektorze. Umożliwiłoby to wzrost udziału polskiego kapitału w rynku najmu, a obywatele w nie inwestujący mogliby zarobić na drugą emeryturę.
Rozwój sektora PRS, dzięki doświadczeniu funduszy inwestycyjnych i operatorów, wpłynąłby pozytywnie na profesjonalizację usług całego rynku najmu w Polsce. Przede wszystkim zaś wynajem instytucjonalny daje szansę na samodzielne zamieszkanie wszystkim, którzy nie chcą lub z jakiegoś powodu nie mogą sfinansować zakupu mieszkania na własność.
