Wiem więc, że wskóramy nic lub bardzo niewiele. Zmienić należałoby niemal wszystko. Nie tylko zbić z cen zewnętrzne zamówienia, z reguły trafiające do „krewnych i znajomych królika”, co przy kolejnych modernizacjach klatek schodowych i wymianie liczników na gaz zaowocowało dołożeniem lokatorom trzeciego już „funduszu remontowego”, ale także przewietrzyć inne, kosztotwórcze zlecenia na n-tą już „modernizację” wewnętrznych uliczek, na kolejny system szlabanów, czy kolejne drabinki dla dzieci.
Lokator wariat
Szacuje się, że tylko ok. 30 proc. spółdzielni mieszkaniowych w Polsce jest zarządzanych prawidłowo i sensownie pod względem finansowym. Wszędzie indziej są większe i mniejsze nieprawidłowości. Często też zdarzają się prawdziwe „przekręty”. Przykłady patologii – w zależności od spółdzielni – można mnożyć. Lokatorzy będący członkami spółdzielni nieraz finansują prywatne biznesy swoich prezesów. Dźwigają też na swoich barkach koszty utrzymania rosnącej armii zatrudnianych po znajomości pracowników.
Gdy ten sam mój znajomy poszedł kiedyś po ważne zaświadczenie, pocałował (w godzinach pracy administracji) klamkę. Zaciekawiony zajrzał przez szybę. Na korytarzu zgromadziła się z górą setka ludzi. Trwały imieniny popularnej w administracji pani Krysi. Świętowano w pracowniczej rodzinie – bliskich i znajomych prezesów. W udzielnym księstwie murów siedziby spółdzielni.
Zlikwidować tych patologii tak po prostu się nie da. Zawsze jest „nie w porę”, „nie tak”. W ostateczności pada argument – dopiero teraz pani/pan się tym interesuje, gdy już decyzje zapadły? Gdy to nie pomaga, by pozbyć się lokatora natręta ośmiesza się go. Dorabia się mu gębę osoby niezrównoważonej i pieniacza. Wszystko po to, by zostało po staremu.
Prezes jak papież
Pomimo teoretycznych zapisów w Prawie spółdzielczym umożliwiających zmianę zarządzających spółdzielnią mieszkaniową (które nota bene po 1989 r. były już kilkadziesiąt razy modyfikowane!) prezesi są praktycznie nieusuwalni. Z listy płac, nabijającej konto prezeski czy prezesa kwotami nierzadko niewyobrażalnymi dla zwykłego śmiertelnika, może skreślić ich tylko poważna choroba, abdykacja lub śmierć.
Prezesi są wszechpotężni. Część z nich piastuje swoje funkcje jeszcze od czasów schyłkowego PRL i nie zamierza odspawać się od foteli. Gdy robi się już bardzo gorąco, czasem tylko zamienią się na chwilę tymi fotelami ze swoimi znajomymi w spółdzielni. W ostateczności uciekają na emeryturę. Zawyżane ceny usług, wyliczenia opłat za lokale według „widzimisię” – wszystko to jest maksymalnie komplikowane i ukrywane, a sprawozdawczość jest tak robiona, by nawet biegły księgowy się w tym nie połapał.
Ktoś powie: ale jest przecież rada nadzorcza. Nic bardziej naiwnego. W praktyce jej nie ma. De facto ten, w teorii tylko, organ zwierzchni jest uzależniony od tego, kogo kontroluje. Do takiej rady często są wybierane osoby wskazane przez prezesa zarządu i grają z nim w jednej drużynie przeciw lokatorom. Ręka rękę myje. Rady nadzorcze – nawet jeśli jakimś cudem nie są zbratane z zarządem – składają się często z emerytów, którzy nigdy niczym nie zarządzali. Ci cieszą się, że mogą pełnić jeszcze w życiu jakąś funkcję i na dodatek jest im za to płacone.
Lewe przetargi
Domeną wielu spółdzielni mieszkaniowych są lewe przetargi, nieraz na wiele milionów złotych. Prezesi wybierają nie najlepsze oferty, ale droższe, swoich znajomych, bo nie wiąże ich prawo zamówień publicznych. Prezes decyduje nie tylko kogo zatrudnić i komu dać premię w administracji czy dodatkowe zlecenie, ale także jaka firma wygra „przetarg” na remont balkonów, jaka założy na terenie spółdzielni monitoring itp. Prace, które mogliby wykonywać pracownicy spółdzielni, np. prowadzenie windykacji czy sprzątanie, są zlecane zewnętrznym firmom pod modnych hasłem outsourcingu. Ten w tym przypadku podraża usługę. Część z tego wpada do ich kieszeni, składając się często na dodatkową, kilkunastotysięczną pensję. Łatwo to ukryć w umowach zlecenie – wtajemniczony jest tylko prezes, główna księgowa z pokoju obok oraz „szwagier” wykonujący taką umowę. Rada nadzorcza dostaje zaś zbiorcze słupki kosztów do „klepnięcia” i z reguły jej to wystarcza. I tak to leci. Z roku na rok.
Beznadziejna niemożność
Dlaczego ludzie nie angażują się nawet wtedy, gdy widzą przekręty? Bo po iluś próbach nie wierzą już, że coś to da. Taka powtórka z PRL, gdy nic się nie dawało zmienić i wszystko trwało w swojej uporczywej szarości, marazmie i patologiach. Także na corocznych walnych zebraniach odbijają się od ściany. Nasiadówki te trwają z reguły wiele godzin. Czytanych jest mnóstwo mniej istotnych dokumentów i sprawozdań, by „zmęczyć materiał”, by znużeni ludzie nie wytrwali do końca, gdy jest odczytywane wreszcie to najważniejsze. Taka socjotechnika. Nawet gdy uda się wszystkim wysiedzieć, to i tak głosowanie jest zazwyczaj przegrane – prezes ściąga na spotkanie swoich ludzi w masie przeważającej. Ci zaś naciskają na sąsiadów: „A po co pan/pani przedłuża? Idźmy już do domu, wszystko jest jasne i wiadome”.
Teoretycznie członek spółdzielni ma prawo zajrzeć we wszelkie dokumenty, nie tylko przed samym walnym zgromadzeniem. Ma prawo sprawdzić, z czego wynikają opłaty. Zapoznać się z dokumentami przetargowymi. Często jednak pracownicy administracji utrudniają mu to, jak tylko mogą. Odwlekają przekazanie dokumentów twierdząc na przykład, że zostały wydane do wglądu jakiemuś urzędowi itp. Czasem bardziej aktywni członkowie spółdzielni upierają się jednak, by obejrzeć te kontrowersyjne papiery. Nie dostaną ich kopii, mogą w nie zajrzeć tylko w siedzibie spółdzielni, przy stoliczku dla interesantów, a pracownik niedwuznacznie daje do zrozumienia, że czas na przeglądanie już dobiega końca.
Śledztwom ukręca się łeb
Wielu członków spółdzielni występuje do sądów o nakaz udostępnienia przez spółdzielnię dokumentów oraz ukaranie prezesów za nieudostępnianie danych. Nawet jak sąd wyda wyrok po myśli wnioskującego, prezes zostaje ukarany na przykład 100 lub 200 zł grzywny, niezależnie od wysokości szkody. Tymczasem kary powinny być proporcjonalne do często wynoszących kilkadziesiąt tysięcy złotych wynagrodzeń zarządów, a szkody naprawiane z ich osobistego majątku. Czy ustawa o konfiskacie rozszerzonej pozostaje tylko martwym prawem? Z kolei przy poważnych szalbierstwach tylko nieliczne prokuratury przyjmują sprawy, które i tak zazwyczaj są umarzane. W ten sposób patologia będzie kwitła po wieczne czasy.
Jest jednak teraz wreszcie szansa, że znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzi możliwość realnego karania za spółdzielniane oszustwa.
Patologie w czasie pandemii
Czasem ludzie mają jednak zagłosować nie za najpilniejszymi potrzebami spółdzielni, ale za niekorzystnymi, bo mają na przykład zostać skasowane rady osiedli, którymi kierują mieszkańcy, a które „bezczelnie” krytykują działalność zarządu. Ten więc wpada na pomysł… głosowań na piśmie nad najważniejszymi sprawami (bo przecież COVID-19). Wtedy z góry ucięta zostaje jakakolwiek dyskusja, a cześć ludzi nie może nawet połapać się w tym nad czym głosuje, dostając kilkanaście kartek zadrukowanych niezrozumiałym językiem.
– Demokracja spółdzielcza staje się więc całkowicie fasadowa. Praktyka wybierania projektów uchwał do głosowania jest niezgodna z przepisami. Przepisy covidowe nie przyznają uprawnienia do wyboru, które uchwały mogą być głosowane, a które nie – zaznacza Sebastian Kaleta, sekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości, gdzie konsultowana była zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Plany na zmiany
Przeprowadzanie walnych zgromadzeń wyłącznie drogą głosowań zdalnych, nie poprzedzonych nawet szansą przeprowadzenia dyskusji, nie powinno mieć miejsca. Co jeszcze ma się zmienić w przepisach? W projekcie nowelizacji m.in. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znalazła się propozycja, by walne można było czasem zastępować zebraniami przedstawicieli. To ma zaradzić sytuacji niskiej frekwencji członków spółdzielni na zebraniach i przerwać niemożność wynikającą z braku dostatecznej aktywności lokatorów.
„Rozwiązania wymaga m.in. problem udziału w głosowaniu nad uchwałami walnego zgromadzenia przez członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy z różnych przyczyn nie mogą uczestniczyć w obradach walnego zgromadzania spółdzielni, a samodzielnie chcą oddać głos” – wskazywało przygotowujące zmianę prawa Ministerstwo Rozwoju i Technologii, proponując głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również (ale nie tylko – sic!) na piśmie poza posiedzeniem.
Zmienione mają zostać nie tylko ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ale adekwatne przepisy ustaw Prawo spółdzielcze oraz o własności lokali. Celem jest usprawnienie działania spółdzielni. Zmiany idą w kierunku transparentności ich działania. Ważną innowacją jest powierzenie wyboru prezesa nie radzie nadzorczej (jak dotychczas), ale walnemu zgromadzeniu. Także – jakże pożądane – wprowadzenie kadencyjności zarządu. Członkowie tegoż będą mogli sprawować swoją funkcję nie dłużej niż pięć lat, chociaż liczba kadencji nie zostanie niestety ograniczona. Z kolei do zadań rady nadzorczej ma należeć wybór zastępców prezesa i innych członków zarządu, co jest akurat zrozumiałe, na wniosek prezesa.
– To, kto jest prezesem spółdzielni mieszkaniowej, to jedna z najistotniejszych kwestii dla działania samej spółdzielni, a tym samym dla spółdzielców. Dlatego tę decyzję powinni podejmować sami członkowie spółdzielni w bezpośrednim głosowaniu – mówi wiceminister Sebastian Kaleta.
Z pewnością prawo należy zmienić tak, by zachęcić członków spółdzielni do większej aktywności, a jej władzom zamknąć możliwości robienia „przekrętów”. Oby nowe prawo nie zostało przesłonięte covidowymi sprawami. By ujrzało światło dzienne i by było naprawdę rewolucyjne, a zmiany realne. Na nowe, dobre prawo czekają setki tysięcy lokatorów – spółdzielców.
